Türk Hukukunda Tahliye Davasının Görünüm Biçimleri ve Tahliye Taahhütnamesi
I. Tahliye Davası
Türk hukukunda tahliye davasının iki farklı disiplinde yansıması bulunmaktadır. Tahliye davası Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kira ilişkisine yönelik özel hükümleri gereği açılabilmekle birlikte aynı zamanda İcra İflas Kanunu (“İİK”) gereğince de açılabilir. Tahliye davası, kiracıyı kiralanan taşınmazdan kanunda belirtilmiş nedenlerle tahliye etmek için kiraya veren tarafından açılan bir davadır. Kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin bitiminden itibaren en az 15 gün içerisinde bildirimde bulunulursa sözleşme son bulup tahliye işlemlerine başlanacaktır. Tahliye davası; davanın sonunda verilecek tahliye kararının kesinleşmesi ile kira ilişkisini sonlandıran bir davadır. Bu nedenle bildirim (fesih) yoluyla kira sözleşmesi ortadan kaldırılmışsa tahliye davası açılamaz. Bu durumda ancak kiralananın geri verilmesi davası açılabilir.
Tahliye davası Türk Borçlar Kanunu özel hükümleri uyarınca başta kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere farklı sebeplerle açılabilmektedir.
A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Açılan Tahliye Davası
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerden ilki gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davasıdır.
TBK m.350;
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde gereksinim sebebi ve inşa-imar sebebi zikredilmiştir.
Kiraya verenden kaynaklanan diğer sebep ise TBK m.351’de düzenlenmiş olan yeni malikin gereksinimidir. Şöyle ki;
TBK m.351;
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Şeklinde yeni malik için de bir önceki maddedeki gereksinim sebepleri tanınmış olup edindiği andan itibaren kullanabileceği 1 aylık bildirim süresi içinde tahliye davası açma imkânı tanınmıştır. TBK m.350–351 hükümleri için özellikle belirtilmesi gereken bir husus gereksinimin ihtiyaca uygun ve samimi olmasıdır. Aksi halde mahkeme kiraya veren veyahut yeni malik lehine karar vermeyecektir.
B. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Açılan Tahliye Davası
Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise TBK m.352’de düzenlenmiş olup icra hukuku kapsamında sonuçlara da yol açabilecektir. İlk fıkrada “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” denilerek önemli kavramlara vurgu yapılmıştır. Öncelikle belli bir tarihte boşaltmayı üstlenmek yazılı bir tahliye taahhüdüdür. Tahliye taahhüdü hem uygulamada hem de teoride kritik bir konuma sahiptir. Şöyle ki; Yargıtay, kira sözleşmesinin başlangıcı anında verilmiş olan tahliye taahhüdünü baskı altında verilmiş kabul etmekte ve dolayısıyla buna dayanıldığı taktirde tahliye davasına temel teşkil eden sebebi hukuka uygun bulmamaktadır, kural olarak geçersiz addetmektedir.
1944 yılından yana Yargıtay’ın benimsediği yerleşik içtihat şu şekilde zikredilmiştir:
“Kiracı mukavelenin hususi şartlar kısmında tahliye hakkındaki taahhüdünün ihbar sayılmasına rıza göstermiş olsa da bu taahhüt mucirin akte razı olmak için koştuğu bir şartı kabulden başka bir şey olamayacağı için bununla ihbar yapılmış sayılamayıp maddenin amir hükmüne muhalif bir şart ve taahhüt kabul edilmiş demek olur ki, Borçlar Kanunu`nun zikri geçen ondokuzuncu maddesi hükmünce o gibi taahhütlerin batıl addedilmesi lüzumunda şüphe edilemez.” [1]
Bu noktada kira ilişkisinin başlangıcında böyle bir taahhüdün verilmesinin istenmesi kiracıyı kira ilişkisini kurabilmek adına zor durumda bırakıp bir baskı unsuru oluşturmaktadır; eğer zikredilen içtihat olmasaydı kiracı bir itirazda bulunamadan taahhüdü kabul etmek zorunda kalacak ve kiraya verenin kira sözleşmesi akdedilirken kiracının savunmasız durumundan menfaat sağlaması söz konusu olabilecekti.
Uygulamada kira sözleşmesi akdedilirken daha ileri tarihli olarak doldurulan tahliye taahhütlerine de rastlanmaktadır. Örneğin 01.03.2020 tarihinde yapılan kira sözleşmesine 1 Mart günü 25.03.2020 tarihinde yapılmış şekilde hazırlanan bir tahliye taahhüdü eklenirse kiracı bu konumda geçersizlik yönünden ihtar çekebilecektir. Onayı baskı altında verdiğinden bahisle bir gerekçe öne sürmelidir.
TBK m.352/2 kapsamında ise bir kira yılı içinde kiracının borcunu ödememesi sebebiyle iki haklı ihtar yapan kiraya veren tahliye davası yoluyla 1 ay içinde kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Son olarak üçüncü fıkrada; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmiştir. Burada zikredilen dava tahliye davasıdır.
C. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Açılan Tahliye Davası
Ödenmeyen kira bedelleri için kira sözleşmesinin bitmesi beklenmeden bir icra takibi başlatılır ve 30 günlük sürede kira bedelinin ödenmesi için borçluya ödeme emri gönderilir. 30 gün içinde bu bedel temerrüde düşmüş borçlu tarafından ödenmezse icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
II. Usul İşlemleri
Tahliye davalarında kira bedelinin ödenmemesi sonucunda açılan dava ile tahliye taahhüdündeki sürenin dolması suretiyle açılacak dava arasında belli usuli farklılıklar bulunmaktadır. Kiraya veren, kiracının borcunu ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesi adına süre verir. Bu 30 gün içerisinde kiracı borcunu ödemez ya da 7 gün içerisinde kira ilişkisine veya borca itiraz etmezse icra mahkemesine başvurularak kiracının tahliyesi talep edilebilecektir. Bu noktada önemli bir husus takibin tahliye talepli yapılmasıdır, takip talebinde tahliye talebinde bulunulmamış ise icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunulamaz. Ödeme yapılmadığı ve ödeme emrine itiraz edilmediği taktirde 30 günün bitiminden itibaren 6 ay içinde tahliye talep edilmelidir. İcra İflas Kanunu (İİK) 269/c hükmü gereği kararın tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçtikten sonra tahliye gerçekleştirilebilecektir.
Diğer bir durum ise tahliye taahhüdü ile bir sürenin belirlenmiş olmasıdır. Kira bedelinin ödenmemesi halinde sözlü anlaşma olsa bile tahliye davası açılabilmektedir. Buna karşın bu durumda yazılı bir tahliye taahhüdü olduğu taktirde tahliye davası açılabilecektir. İlgili taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi olmasa da yazılı bir tahliye taahhüdü olması bu sebebe dayanan bir tahliye davası için geçerlilik şartıdır. Bu sefer kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliye sebebinde icra dairesi ödeme emri değil tahliye emri gönderecektir. Takip kesinleşince kiracıdan sadece kiralananı tahliye etmesi beklenecektir, bunun dışında bir ödeme yapması mevzu bahis değildir. TBK m.352 ve İİK m.272/1 uyarınca sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatılmalıdır. Bu durumda tahliye talebinin yanında tahliye taahhüdü ve varsa yazılı kira akdi icra müdürlüğüne sunulmalıdır. Yine tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde borçlu itirazda bulunabilir. Değinilmesi gereken bir nokta ise, borçlu açıkça imzayı inkâr ederse imza incelemesini icra mahkemesi değil sulh hukuk mahkemesi yapacaktır. Kiraya veren bu durumda kira ilişkileri kapsamında genel mahkeme olan sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açacaktır. Ancak bu denli bir itiraz gerçekleşmezse ya da alacaklı tarafından aksi ispatlanırsa kiracı taşınmazdan zorla çıkartılacak; buna karşın tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 günlük süre geçtikten sonra zorla çıkarma icra edilebilecektir (İİK m.135/2).
III. Tahliye Taahhütnamesi
Asıl olarak kiracıdan kaynaklanan sebepler bahsinde de ele alınan tahliye taahhütnamesi TBK m.352/1 kapsamında düzenleme alanı bulmaktadır. İlgili hükme göre bir tahliye taahhüdü, taahhütte belirtilmiş günde kira sözleşmesinin sona ermesi etkisi taşımaktadır. Bir fesih bildiriminden ziyade tahliye taahhüdü vesilesi ile açılan tahliye davası, sonlanmış bir sözleşmede kiralanandan kişinin çıkarılması için değil, kira sözleşmesinin sona erdirilmesini sağlamak için açılmaktadır. Bu kapsamda tahliye taahhüdü sözleşmeyi sonlandıracak fesih benzeri bir işlemden ziyade kiracıya belirtilen tarihte kiralananı boşaltma yükümlülüğü getiren bir borçlandırıcı işlemdir.
Bu sebeple kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi adına ya İİK m.272 uyarınca icra yoluyla tahliyeye ya da tahliye davasına başvurulabilecektir.
Tahliye taahhütnamesinin varlığında kiraya veren başka bir sebebe dayanmaksızın ve bir tazminat ödemeksizin kiracıyı kiralanandan çıkarabilir. Bununla birlikte taahhüde dayalı bir tahliye talebi için ilgili taahhütnamenin geçerli olması icap etmektedir.
A. Geçerlilik Şartları
Bir kısmı kanunla bir kısmı da içtihatlarla şekillenmiş olan geçerlilik şartlarının her biri kümülatif olarak sağlanmak zorundadır. Kiraya verenin elini bu denli güçlendiren bir mekanizmanın belli şartlara tabi tutulması doğaldır.
i. Yazılılık
Tahliye taahhüdünün en önemli şartı yazılı olmasıdır. TBK’nın emredici bir hükmü olarak yazılılık 352.maddede de zikredilmiştir. Bu şartın mefhum-u muhalifinden sözlü tahliye taahhüdü yapılamayacağı anlaşılmalıdır.
ii. Tahliye Tarihi
Kanunda belirtildiği üzere “belli bir tarih” yazılı olarak bulunmak zorundadır. Taahhüt kapsamında kiracının hangi tarihte kiralananı boşaltacağı o belgede yer almalıdır.
Buna karşın Yargıtay bir kararında[2]
“… Tarihsiz bir tahliye taahhüdündeki imzanın davacı vekili tarafından bildirilmesi ve kiracının taahhütteki imzanın ve yazının kendisine ait olmadığı ve taahhüt tarihine itirazı bulunduğunu ileri sürmediğine göre taahhüdü tarihsiz olması geçersiz sayılmasını gerektirmez. Tarihsiz bulunan taahhütlerde geçerlidir…”
Biçiminde bir yol izlemek suretiyle kanunun emredici hükmüne aykırı bir karar vermiştir. Buna karşın günümüzde yaygın anlayış ve uygulama tahliye tarihi bulunmayan taahhütleri yazılı olsa dahi geçersiz kabul etmektedir. [3] Bu durumda en güvenli yol, tarihi belirleyerek taahhüdü tamamlamaktır. Buna ek olarak beyaza imza atan kiracı, imza attığı amaç dışında doldurulmuş belgenin ortak amaç dışında doldurulduğunu ispat edemedikçe beyaza imzanın sonuçlarına katlanacaktır. Bu noktada kiracı imzayı atacağı dokümana ve tarih silsilesine dikkat etmelidir.
iii. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olma
Kanun koyucu kiracıları kötü niyetli mal sahiplerinden koruyabilmek adına bu şartı emredici bir hüküm mahiyetinde kanun metnine eklemiştir. Kiralanın tesliminden önce veya teslimi anında imzalanmış tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır. İlk kira sözleşmesi yapılırken bu taahhüdün yapılması kiracı üzerinde bir baskı unsuru oluşturmaktadır, bu sebeple geçerli değildir. Yukarıda zikredilmiş 1944 tarihli içtihat Milli Koruma Kanunu zamanından bu yana süregelmektedir. İlgili karara göre ilk kira sözleşmesine konan tahliye taahhüdü bir serbest irade ürünü olmadığı için batıl sayılmıştır. Özellikle konut veya iş yeri kiracıları nazara alındığında konut veya işyeri sıkıntısı içerisinde olan kiracının iradesi pek tabii serbest değildir. Böyle zor bir durumda seçeneği olmayan kiracının taahhüdü kabulü kaçınılmaz olacaktır. Bu yüzden boynuna Demokles’in kılıcı dayanmış kiracının bu konumdaki iradesinin taahhüde geçerlilik kazandırmayacağı söylenmelidir.
Buna karşın ilk kira sözleşmesi akdedilirken ileri tarihte yapılmış gibi gösterilen ama aslında ilk kira sözleşmesi akdedilirken eklenen taahhütlere uygulamada rastlanabilmektedir. Bu durumda kiracının iradesinin sakatlandığından bahisle geçersizliğe yönelik ihtar çekmesi gerekecektir.
iv. Bizzat veya Vekil Tarafından İmzalanma
Bizzat kiracı tarafından imzalandığı halde taahhüt geçerli olmakla birlikte, kiracı ile birlikte oturan aile fertlerinden birinin taahhüdü geçerli olmayacaktır. Buna karşın aynı taşınmazda birden fazla kiracı ikamet ediyorsa taahhüt bu sefer tüm kiracılar tarafından yapılmalıdır. Diğer yandan sözleşme kapsamında bir kiracıya hepsi için yetki verilmişse taahhüt geçerli kabul edilebilecektir. Vekaletnamede belirtilmiş olması kaydıyla vekil de tahliye taahhüdünü imzalama yetkisine sahip olacaktır.
IV. Tahliye Davasında Taahhütnamenin Bulunması ve Bulunmaması Halleri
Tahliye davasında tahliye taahhütnamesinin bulunmadığı hallerde kiraya veren, kanunda sayılmış sebeplerden birine dayanarak dava açmak veya takipte bulunmak zorundadır. Buna karşın tahliye taahhütnamesinin bulunduğu bir durumda kiraya veren sürenin gelmesi ile başka herhangi bir sebep olmaksızın bir tazminat ödemeksizin 1 aylık süre içinde tahliyeye dayalı icra takibi yapabilecek veya tahliye davası açabilecektir. Bu durumda 1 aylık süre geçirilirse sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılacağından dikkatli hareket edilmesi gerekmektedir, bu halde kiraya verenin dava hakkı sona erecektir.
İcra yolunda takipte kiracının belirttiği tahliye taahhüdü tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde kiraya veren tahliye için uygulamada örnek 14 olarak adlandırılan bir tahliye emri gönderir. Kiracının itirazı halinde ise kiraya veren ya doğrudan icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir ya da sulh hukuk mahkemesinde doğrudan tahliye davası açabilir. Yukarıda usul başlığında belirtildiği üzere imzaya ilişkin bir itiraz varsa icra mahkemesine başvurularak itirazın kaldırılması talep edilemez, artık sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak bir zorunluluk olacaktır.
Sonuç olarak tahliye taahhüdünün bulunması tahliye için spesifik gerekçelerin aranmasını engelleyerek icra yoluyla veya dava yoluyla kiracının tahliyesinin sağlandığı özel bir imkânı işaret etmektedir.
Sonuç
1 Temmuz 2012 tarihi öncesinde 6570 sayılı Kanun’un 7/a hükmünde kısıtlı olarak düzenlenmiş olan tahliye taahhüdü TBK ile birlikte 352.madde hükmü ile kapsamını genişletmiştir. Kiracıları koruma maksadının somut olarak görüldüğü 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye taahhüdüne eklenen “kiralanın tesliminden sonra” şartı da Yargıtay uygulamasının kanuna yansıması adına önemli bir özellik arz etmektedir.[4] Kiracılar lehine bir koruma teşkil eden tahliye taahhütnamesi hükmü yine de kiraya verenler tarafından uygulamada arkasından dolanılabilen bir durum olduğundan tahliye taahhüdünde bulunacak kiracılara taahhüdün geçerlilik şartları, sonuçları ve irade serbestisinin yokluğu halinde sahip oldukları imkanlar hatırlatılmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin varlığında herhangi ayrık bir sebebe dayanılmadan tahliye davası açılabilirken veya icra yolu başlatılabilirken, olmadığı durumlarda özellikle de kira bedelinin ödenmemesi hallerinde ödeme emri ile birlikte ek sebeplere dayanılması icap etmektedir. Tahliye taahhüdünün varlığında kiracıdan bir ceza koşulu olmadıkça tahliye dışında ek bir tazminat istenememektedir. Geçerlilik şartları detaylı bir şekilde düzenlenmiş olan tahliye taahhütnamesi; beyaza imza ve tarih değişimi noktalarında belirli gri alanlar yarattığından, taahhütnamenin alanında uzman avukatlar eşliğinde hazırlanması ve onaylanması elzemdir.
[1] Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 1944/15 E., 1944/28 K., 04.10.1944 T.
[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.1111, K. 1391, 13.02.1984 T.
[3] Mesut Erdoğan, “Kira Süresinin Sona Ermesi ve Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye”, Nevşehir Barosu Dergisi, Yıl: 1, Sayı:1, Mart 2014, s.193
[4] A.g.e., s. 206
