Konut Kira Bedellerine İlişkin Yeni Artış Oranı Düzenlemesi

10 min readJun 12, 2022

Son dönemdeki ekonomik durumun ve enflasyonun etkisinin bir sonucu olarak yakın zamanda ev sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların önüne geçebilmek adına Türkiye Büyük Millet Meclisi (“TBMM”) Genel Kurulu konut kira bedellerinde yeni bir sabit artış oranı öngören düzenlemeyi kabul etmiştir. 08.06.2022 tarihinde kabul edilen ve 11 Haziran 2022 Cumartesi günü Resmî Gazete’de yayımlanan Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun Değişikliği”) ile 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) geçici bir madde eklenmiştir.

Bu noktada ilgili yazıda yeni düzenlemenin getirdikleri, TBK nezdindeki uygulamanın ne olduğu, kimlerin bu düzenlemeden etkileneceği ve ilgili değişikliğin ne gibi sonuçlara yol açabileceği ele alınacaktır.

I. Kanun Değişikliği’nin Getirdikleri

İlgili hüküm TBK’ya bir geçici madde olarak eklenmiştir. Geçici madde belli bir zaman diliminde belli tür kira sözleşmeleri için geçerli olacaktır. İlgili maddenin lafzına bakılacak olursa;

MADDE 4- 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

A. Kanun Değişikliği Bir Üst Sınır Çizmiştir

Geçici maddede görüldüğü üzere kira artış oranında bir üst sınır belirlenmiştir. Yapılan Kanun Değişikliği ile sadece konut kiraları için (çatılı işyeri kiraları bu kapsamda sayılmamıştır) azami artış oranı %25 olarak belirlenmiştir. Bu noktada bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’ten fazla olduğu hallerde TÜFE değişim oranının kira artışında baz alınmayacağı görülmektedir. Buna karşın enflasyonun ve ekonomik halin olumlu bir biçimde değiştiği bir olasılıkta TÜFE’deki 12 aylık ortalamaya göre değişim oranının %25’in altında kaldığı hallerde değişim oranının geçerli olacağı zikredilmiştir.

Konut kira sözleşmesinde önceden belirlenmiş bir artış oranının varlığı halinde veya TÜFE’nin 12 aylık ortalamaya göre değişim oranının %25’in altında olması halinde düşük olan artış oranı uygulanacaktır.[1] O zaman örneğin TÜFE’nin yıllık değişim oranının %19 olduğu bir halde Kanun Değişikliği’nin %25’i üst sınır olarak belirlemesinden hareketle kiraya verenin %25’lik bir belirlemede bulunmasının hukuki bir dayanağı bulunmamaktadır. İkinci durumda ise kira sözleşmesinde kira artışının %30 oranında yapılacağı belirlenmişse ve kira artış ayında TÜFE %20 olarak açıklanmış ise burada %20 oranında artış yapılacaktır.

B. Kanun Değişikliği’nin Geçerli Olacağı Zaman Dilimi

İlgili geçici madde nezdinde; “bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar” biçiminde bir ifade kullanılmıştır. Geçici madde 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre konut kirasına ilişkin sözleşme; 11.06.2022–01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek ise, taraflar bir önceki kira yılında ödenmiş kira bedelinin %25’inden fazla artışı kararlaştıramayacaktır.

O halde 11.06.2022 tarihinden önce TBK m.344/1 nezdinde belirtildiği üzere en fazla bir önceki kira yılında TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranınca artırılabilir. Kısaca Kanun Değişikliği’nden önce yenilenmiş kira sözleşmelerinde kira bedelleri 12 aylık TÜFE ortalamalarındaki değişim oranına kadar artırılabilecekti. Bir örnek ile açıklanacak olursa; Mayıs ayında yenilenen bir kira sözleşmesinde kira artış bedeli en fazla %39,33 olmak üzere artırılabilir. Zira Mayıs ayında TÜFE’de 12 aylık ortalama nezdinde değişim oranı %39,33 olarak açıklanmıştı.[2]

11.06.2022–01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmeleri için ise konut kiralarında en fazla %25 oranında bir artış yapılabilecek, hatta sözleşmede daha az bir artış oranı belirlenmişse veya TÜFE oranı daha düşükse kiracının lehine olan oran uygulanacaktır. Bu noktada sözleşmede belirlenen oran — Kanun Değişikliği’nde yer alan oran ve TÜFE son 12 aylık ortalamaya göre değişim oranından hangisi lehe ise o uygulanacaktır.

01.07.2023 tarihinden sonra yenilenecek konut kira sözleşmeleri için ise yeni bir düzenleme yapılmadığı veya ilgili düzenlemenin geçerlilik süresinin uzatılmadığı bir halde 11.06.2022 tarihinden önce olduğu gibi TÜFE son 12 aylık ortalamaya göre değişim oranını aşmamak koşulu ile kira artış oranı belirlenebilecektir. Belirtilsin ki, ilgili düzenleme sadece konut kiralarına ilişkindir. Çatılı iş yeri kiraları bu kapsamda yer almayıp TBK m.344/1 nezdinde TÜFE son 12 aylık ortalamaya göre değişim oranını aşmamak koşulu ile belirlenebilecektir.

Photo by Harmen Jelle van Mourik on Unsplash

C. Kanun Değişikliği’nde Belirlenmiş Oranın Üzerinde Artış Uygulanması Hali

Geçici maddede “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.” denilmek suretiyle yapılan sözleşmelerin miktar yönünden geçersizliği benimsenmiştir. Diğer bir anlatımla kira artış oranının %25’ten fazla olduğu konut kira sözleşmelerinin tamamıyla geçersiz olmasından ziyade belirlenen oranı aşan kısmının geçersizliği vurgulanmıştır. O halde taraflar arasında kira artış oranının %25’ten fazla olduğu anlaşmalarda bu oranı aşar nitelikteki kira bedelleri sözleşme hükmüne dayalı olarak edinilmemiş sayılacaktır. Bu durumda kiraya veren hukuk düzleminde haklı olmayan bir sebebe dayalı zenginleşmiş olup bir sebepsiz zenginleşme hali ortaya çıkmaktadır.

Bu yüzden ilgili düzenleme nezdinde %25 oranından fazla artışı öngören sözleşme hükmünün geçersizliğinden ötürü ödenmiş fazla kısım sebepsiz zenginleşme hükümlerince kiracı tarafından istenebilecek veya muaccel olan kira bedeli ile fazla kısmın takası talep edilebilecektir.[3]

D. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıl Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinin Durumu ve Kira Tespit Davası

Günümüz şartlarında birçok kiracının uzun süreden beri aynı konutta kiracı olarak bulunduğu göz önünde bulundurulduğunda TBK m.344 nezdinde 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinin durumunun ayrıca ele alınması elzemdir. Geçici madde ilgili hükmün bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağını belirtmiştir. Buna karşın Kanun Değişikliği’nde TBK m.344/3 hükmünü etkileyecek bir düzenleme yer almamaktadır. TBK m.344/3 uyarınca;

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Her halükârda beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılı için uygulanacak kira bedeli TÜFE endeksi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebilir. Maddenin lafzından hareketle mahkemelerin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinin konu edildiği kira tespit davalarında TÜFE 12 aylık değişim oranı ile bağlı olmadığı görülmektedir. Bu yüzden Kanun Değişikliği’nde yer alan üst sınır, 11.06.2022 tarihinden sonra beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerini konu edinen kira bedelini tespit davalarında uygulanmayacaktır.

Buna karşın geçici maddede “Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” denilmek suretiyle TBK m.344/3’teki kira bedeli tespit davasından ayrı bir durumu düzenlemiştir. TBK m.344/2 lafzında;

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Şeklinde bir ifade ile hâkim TÜFE 12 aylık değişim oranını geçmeyecek şekilde tarafların bu konuda bir anlaşma yapmaması halinde kira bedelini belirleyebilecektir.

Fakat Kanun Değişikliği doğrudan TBK m.344/2 hükmünü işaret ettiğinden 11.06.2022 tarihinden itibaren TBK m.344/2 uyarınca yürütülecek kira tespit davalarında Kanun Değişikliği’ndeki üst sınır ile hakimler de bağlı olacaktır.

Bununla birlikte Kanun Değişikliği TBK m.344/2 hükmü için yaptığı gibi TBK m.344/3 nezdinde bir atıfta bulunmadığından beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılı için uygulanacak kira bedeline ilişkin kira tespit davalarında Kanun Değişikliği’nde yer alan üst sınır uygulanmayacaktır. O halde beşinci yılını doldurmuş kiracılar için kiraya verenin kira bedeli tespit davası açarak %25’lik sınırdan yüksek bir kiraya yükseltme hakkı bulunduğu söylenebilecektir. Buna karşın kira artış maddesi bulunmayan konut kira sözleşmesinin nadiren var olduğu vurgulandığından ve pek uygulaması bulunmayan TBK m.344/2 hükmüne ilgili sınırın getirilip de uygulamada birçok kez karşımıza çıkan TBK m.344/3 nezdinde beş yıllık süresi dolan kira sözleşmeleri için açılan kira tespit davaları için getirilmemesi akıllarda soru işareti yaratmaktadır.[4] Geçici maddede atıf yapılan fıkranın (TBK m.344/2), hiç uygulaması olmayan bir ihtimalle ilgili olduğu ve TBK 344/3 hükmündeki kira tespit davalarıyla ilgili olmadığından da düzenlemede aslında bir hata yapılmış olabileceği [5]; zira TBK m.344/3 hükmüne Kanun Değişikliği’nin sirayet etmesi halinde hakimlerin bugünkü emsal kiraları dikkate alarak yüksek miktarda artış kararı vermesini engelleme amacı gerçekleştirilebilecektir. Nitekim Adalet Bakanı’nın yaptığı açıklamada da yüksek miktarda artışın engellenmesi ve kiracının rahatlatılmasının esas alındığı görülmektedir.[6] Ek olarak Adalet Bakanı Bekir Bozdağ ilgili düzenleme için;

“Esasında kiracı lehine, kiracıya da bir imkân veriyor. Şimdi taraflar yüzde 25 ile anlaşamadığı zaman ev sahibi ‘anlaşamadık’diye bundan mütevellit kiracıyı çıkaramaz. Çünkü tahliye davası açabilir, açtığı zamanda yasa hükmü mahkemeyi de bağladığı için mahkeme yüzde 25, eğer kiracı yüzde 25 vermiş ise onunla ilgili açılan tahliye davasını reddedeceği aşikardır. Yani zorla kimse kimseyi evinden çıkaramaz. Taraflar arasında eğer evden çıkma konusunda ihtilaf olunca hakem Türk yargısıdır. Yargıya gidecektir. Yargıya gidince yasal düzenleme karşısında 1 Temmuz 2023’e kadar olan ihtilaflarda eğer yüzde 25 artışı kiracı kabul etmişse bu sebebe dayalı bir tahliye kararı vereceğini tahmin etmiyorum.” [7] biçiminde bir açıklama yaparak madddenin amacına vurgu yapmıştır.

II. TBK’daki Mevcut Düzenleme

TBK nezdinde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerindeki kira artış oranı TBK m.344/1 hükmünde ele alınmıştı. İlgili hüküm uyarınca;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Kanun değişikliğinden önce konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılında TÜFE kapsamında 12 aylık ortalama nezdinde değişim oranını geçmemek koşulu ile geçerliydi. Bu noktada kira artış oranının tüketici enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplandığı görülmektedir. Kanun Değişikliği’nden önce Mayıs ayı için kira artış oranı yüzde 39,33 olarak belirlenmişti.[8] Türk Lirası’nda enflasyonun etkisiyle oluşan değer kaybı birçok kiracı için problem oluşturmakta ve kiraya verenler yasal artış oranını yetersiz bulmakta bunun sonucunda uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Bu sebeple ilgili düzenlemede belirtilen tavan oran ile anlaşmazlıkları belli bir süre dondurmak amaçlanmıştır. Aynı şekilde hakimler de TBK m.344/2 kapsamında artış oranı için bir üst sınıra tabi değildi.

III. Kanun Değişikliği Sonrası Durum

11 Haziran 2022 tarihinden sonra akdedilen konut kira sözleşmelerinde kira bedellerine ilişkin artışlar;

· Önceki yıldaki kira bedelinin %25’inden fazla olamayacak

· TÜFE 12 aylık değişim oranının %25’ten düşük olduğu hallerde ilgili TÜFE oranı uygulanacak

· Kira sözleşmesinde %25 oranından daha düşük bir artış oranı belirlenmiş ise sözleşme hükmündeki oran dikkate alınacak

· Sayılan üç farklı oran arasından ise kiracının en lehine olanı uygulanacak

· Geçici madde sadece konut kiralarında uygulama alanı bulacak

· 11.06.2022–01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde ilgili hüküm dikkate alınacak, aksi durumda TBK m.344/1 nezdindeki düzenleme uygulama alanı bulacak

· İşbu oranlardan yüksek bir artış belirlenirse üst sınırdan fazla olarak ödenen kısım geçersiz sayılacak

· TBK m.344/2 uyarınca taraflarca anlaşma yapılmamış hallerde hâkim tarafından kira bedelinin belirlenmesinde de ilgili geçici maddedeki üst sınır dikkate alınacaktır.

IV. Sonuç

İlgili düzenleme ile birlikte enflasyonun olumsuz etkilerinin kiracılara yansıması engellenmeye çalışılmıştır. Bu noktada devam eden kira sözleşmeleri için olumlu bir yansıma söz konusu olsa bile yeni konut kiralamalarında bedellerin ilgili geçici madde ile birlikte çok daha yüksek belirlenmesinin önüne geçmek güç gözükmektedir. Diğer yandan beş yıldan uzun süreli kiracıların durumu ise akıllarda soru işareti yaratmaktadır, zira ilgili düzenlemede TBK m.344/3 hükmüne atıfta bulunulmadığından değişikliğin tam anlamıyla amacına ulaştığını söylemek mümkün olmayacaktır. Buna karşın beş yıldan kısa süreli kiracılar için %25’lik sınır belli bir müddet kiraya verenlerin baskısı açısından rahatlatıcı bir tablo çizmektedir. Kira ihtilaflarının mahkeme yerine arabulucuda çözülmesi de tartışma konusu iken kiraya veren ve kiracılar arasındaki gerilimin azaltılması enflasyonun olumsuz etkisinin gölgesinde önem taşımaktadır.

Bununla birlikte Kanun Değişikliği kiracılar lehine bir düzenleme oluşturmuş olsa da belli yönlerden kiraya verenler için adaletsiz sonuçlar doğurabilecektir. İlerleyen dönemde ilgili artış sınırının Anayasa’ya aykırılığı sebebiyle Anayasa Mahkemesi’ne başvurulması ve iptal kararı verilmesi ihtimali dışında kiraya verenlerin (ev sahiplerinin) Kanun Değişikliği’nin kendilerine uygulanmasını engelleme imkanları bulunmamaktadır. Bu durumun kayıt dışı ilişkileri arttırabileceği de unutulmamalıdır. Bu yüzden kira artış bedeli için sözleşmeye yeni bir oran getirirken alanında uzman bir avukat ile çalışılması ileride doğabilecek daha büyük sorunların önüne geçebilecektir.